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    要聞 政務 輿情 科創 產經 金融 時尚 旅游 教育 民生 文化 房產 體育 健康 圖片 無人機 VR 原創 長三角頻道
           “保交樓”和“紓困”已成為當下房地產市場的重要話題。房地產企業藍綠雙城在探索盤活爛尾項目、破局停工樓盤的同時,還率先建立紓困基金,將“變量項目”作為重要的業務方向。近日,藍綠雙城控股有限公司董事長曹舟南做客新華訪談,就房地產市場接受新華網專訪。
    精彩觀點
    新華網曹舟南
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    您在2010年提出了代建商業模式,藍綠雙城也承接代建了很多“變量”項目。在破局停工樓盤的過程中,藍綠雙城有哪些做法?

    您在2010年提出了代建商業模式,藍綠雙城也承接代建了很多“變量”項目。在破局停工樓盤的過程中,藍綠雙城有哪些做法?
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    藍綠雙城承接代建了一些因“爆雷”而停工的樓盤,通過引資入場、重塑品牌、盤活這些項目,實現保交付。

    藍綠雙城承接代建了一些因“爆雷”而停工的樓盤,通過引資入場、重塑品牌、盤活這些項目,實現保交付。
    現階段,有部分房企因為債務違約,出現“爆雷”。藍綠雙城承接代建了一些因“爆雷”而停工的樓盤,通過引資入場、重塑品牌、盤活這些項目,實現保交付。
    藍綠雙城在對這些停工項目做破產重整方面有一套自己的打法。比如,廣州增城的一個項目,我們就幫這個項目做“預重整”,就是在破產重整的前端,按照法院的破產重整方式,進行重整。該項目管理人是一家律師事務所,新的投資人進入并帶來增量資金,由藍綠雙城操盤,最終實現復工復產。
    應對“變量”項目,藍綠雙城主要有兩類做法。
    第一類,商業重整,即不通過法院,由投資人、債權人和藍綠雙城三家協商確定方案。這類項目既有“爆雷”項目房企找我們,也有金融機構找我們。我們做的事情包括幫企業研判咨詢診斷,并完成后續開發方案,然后代管,直到最終項目整體全過程代建。
    第二類,一些“爆雷”項目、有債務違約的房企,其品牌也相應“爆雷”了,也會找到我們,更新品牌為“藍綠雙城”,重新做定位規劃。
    絕大部分項目都需要啟動資金,才能進行復工復產,解決原總包的問題。我們已經建立了自己的紓困基金,首筆18億元已經獲批,與AMC、信托等正在商談建立第二、第三支紓困基金。未來,我們計劃把基金盡快做到100億元。
    我認為不僅要保交樓,更要有質量地保交付,保證產品品質和服務品質?;诖?,我們采用中性詞“變量”進行定義,把“爆雷”項目稱為“變量”項目。
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    “保交樓”是前提,您對于“保交樓”有何建議?

    “保交樓”是前提,您對于“保交樓”有何建議?
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    民營房企“爆雷”“躺平”的主要原因在于債務違約和流動性受限,首要解決的是房企的流動性問題。

    民營房企“爆雷”“躺平”的主要原因在于債務違約和流動性受限,首要解決的是房企的流動性問題。
    現在部分城市面臨的停工問題,必須解決,這是當務之急。如何盡快復工復產保交樓,這是當前的重要任務。
    當前民營房企“爆雷”的主要原因在于債務違約和流動性受限,首要解決的是房企的流動性問題。我建議方政府根據管轄范圍,摸清“爆雷”房企以及項目數量情況、待交付情況,以及無法交房、需要延期交房客戶的數量,盡快分門別類建立紓困基金,由地方政府牽頭,國有企業投資參股,向銀行融資。建立的紓困基金可以用來回購開發商的土地。從地方政府角度來看,這相當于再次收儲;從房企角度來看,可以解決流動性問題。但落實到具體情況也是非常復雜的,需要地方政府分門別類給項目作出研判,地方政府需要協商開發商與債權人。
    紓困基金的建立,可以加速推動復工復產,進入保交付,這樣既解決了民營房企“爆雷”問題,也解決了社會穩定問題,同時金融機構也安心。
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    您如何看待未來房地產發展的新模式?

    您如何看待未來房地產發展的新模式?
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    未來房地產發展的新模式需要企業具備資管、數管、建管、運管的能力。

    未來房地產發展的新模式需要企業具備資管、數管、建管、運管的能力。
    前幾年,資本市場、地方政府、金融機構選擇房企,首先要考慮的是土儲規模和銷售規模,無論是招商引資還是融資,都要看這家公司的規模排名。未來可能倒逼開發商像制造業學習,做到企業原材料“零儲備”,“零”是虛指,指的是最低儲備量。沒有過重的債務壓力,企業“爆雷”概率會相應降低。
    未來新的發展模式是什么?
    第一是資管,我認為未來房產開發公司所有項目,項目投入的30%至40%必須是自有資金。
    我認為房地產大資管時代即將到來。原來基金大多是債權形式,未來不是債,而是大資本投資的真股權。
    第二是數管,即數字管控,比如客戶定位、產品定位,都要通過數字化。今后客戶要透明化地看著開發商把房子造起來,每個節點客戶都能看到。這就是說,今后房企數管能力、數字科技能力不到位,就做不下去。
    第三是建管,即建造管理,這就依賴品牌和產品品質。從施工單位總包到開發商必須都有品牌,沒有品牌或者管理很差,客戶就不會買你的產品。房企要不斷提升建管的品質,同步考慮綠色建筑、恒溫恒濕,還有疫情防控。
    第四是運管,主要是指,持有項目的運營管理能力,比如說集中商業街區或者租賃用房采用運營管控后,收入也會有所提升。
    嘉賓簡介
    曹舟南
    曹舟南
    藍綠雙城控股有限公司董事長
    系列訪談
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